Fundos imobiliários passam por revolução, dizem especialistas

O mercado de fundos de investimento imobiliário começaram a se desenvolver no Brasil apenas a partir de 2009. Hoje existem 80 fundos listados no país. Ano passado, eles movimentaram R$ 912 milhões. Neste ano, até agosto, já somam R$ 1,6 bilhão.

A 12ª Conferência Internacional da Lares (Latin American Real Estate Society) tratou do tema numa plenária especial com especialistas do setor e acadêmicos, que consideraram que os fundos atravessam uma pequena revolução no Brasil atualmente.

Os fundos de investimento imobiliário têm como atrativo a isenção de Imposto de Renda no rendimento. O IR é cobrado apenas no ganho de capital, ou seja, é cobrado 20% quando ocorre a venda. As vendas de cotas já podem ser realizadas no Brasil em ambiente de bolsa.

O diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, José Alberto Diniz, afirma que o setor foi muito beneficiado com as recentes quedas na taxa Selic, que hoje está em 7,5% ao ano.

"A Selic rendia muito no Brasil, os fundos não conseguiam atrair muitos investidores. Hoje conseguimos fazer emissões de até R$ 200 milhões de uma vez, antes eram de R$ 50 milhões, uma pequena revolução. Com uma rentabilidade de 8%, 9%, os fundos imobiliários ficaram muito atrativos", diz.

AVANÇOS E DESAFIOS

Os fundos imobiliários são produtos de renda variável, normalmente de longo de prazo, como dez anos. Eles também têm riscos, como a vacância de imóveis e os comportamentos inesperados nos preços dos aluguéis.

O diretor da XP Investimentos, Rodrigo César Dias Machado, cita também as vantagens dos fundos em relação à compra de um imóvel para investir. "Não há incidência de IR, as cotas do fundo podem ser negociadas facilmente na bolsa, os investidores podem comprar a participação em imóveis de alta renda, o investidor pode negociar suas de casa por meio do 'home broker' e os fundos têm profissionais especializados que analisam o setor constantemente", destaca.

Ele também ressalta que o mercado deve ganhar muita musculatura este ano no Brasil também porque foi criado recentemente na BM&FBovespa o índice IFIX, para medir o desempenho dos fundos imobiliários. O mercado também aguarda para este ano uma nova norma da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que vai permitir ao setor contratar formadores de mercado.

O papel de formador de mercado pode ser desempenhado por corretoras, distribuidoras de valores, bancos de investimento ou bancos múltiplos com carteira de investimentos, que, ao se credenciarem para exercer essa função, assumem a obrigação de colocar no mercado, diariamente, ofertas firmes de compra e venda para uma quantidade de ativos predeterminada e conhecida por todos. A grande utilidade disso é aumentar a liquidez do mercado.

O professor titular do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP João da Rocha Lima Jr., no entanto, também ressalta que o setor ainda precisa de mais desenvolvimento interno.

"Há formas ainda pobres de fazer fundos no Brasil. O imóvel é apenas escolhido e dividido em pequenas frações para o investidor, o que traz todo o risco do produto. Em mercados muito desenvolvidos como dos Estados Unidos, os fundos trabalham com portfólios. Isso é melhor porque o risco passa a ser setorial, mas diluído", aponta.