Lei do Inquilinato faz 3 anos sem baratear aluguel e agilizar processos

Há exatos três anos, no dia 25 de janeiro de 2010 entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato (12.112/09). Um dos objetivos da nova lei era dar mais proteção legal aos proprietários de imóveis, impulsionando assim os investimentos no mercado imobiliário. Com isso, mais unidades ficariam à disposição e o preço dos alugueis tenderia a baixar. Mas não foi bem isso o que aconteceu nos últimos três anos com os preços.

De acordo com Sylvio Capanema de Souza, advogado e coautor da Lei do Inquilinato, a demora nas ações de despejo por falta de pagamento vinha desestimulando o mercado. Por isso, a principal mudança da nova lei está na agilidade nessas ações. Pela legislação de 2010, o inquilino pode adiar a devolução do imóvel em no máximo 45 dias --antes, podia perdurar por três anos. A ação tem de ser resolvida na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino tem, então, 30 dias para sair do imóvel (antes, o prazo era de seis meses). Outro ponto tem a ver com a figura do fiador.

No entanto, o que está no papel, não acontece na prática. "As alterações introduzidas não tiveram uma eficácia para além da relação locador-inquilino, não atingindo o setor imobiliário de maneira mais geral", afirma o advogado Ragner Lingeli Vianna, sócio do Vianna & Gabrilli Advogados Associados e diretor do IDP (Instituto de Direito Privado).

Uma das explicações está na demora do Judiciário. "Pouco vale a lei atribuir ao locador o direito de obter despejo liminar, com prazo de cumprimento de 15 dias, se o processo leva ate seis meses para ser levado ao juiz para despacho, ou 45 dias para que seja redigido um mandado de despejo", explica.

INVESTIMENTO

O presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto, concorda com o advogado de que a alteração na lei não obteve o resultado esperado. "Infelizmente, ela não foi suficiente para resolver o problema. Achavámos que isso fosse entusiasmar o investidor, mas isso não aconteceu."

Segundo ele, para atrair o investidor seria necessária uma série de medidas fiscais semelhantes ao que o governo federal adotou em relação aos carros novos e seminovos e aparelhos da linha branca com a isenção do IPI.

"Seria importante uma lei que pudesse livrar um pouco essa tributação que o proprietário paga sobre o lucro do aluguel", defende. Uma pessoa física paga 27,5% de Imposto de Renda em caso de locação. "Isso seria uma medida de caráter social, em se tratando do déficit habitacional do país."

RESIDENCIAL x NÃO RESIDENCIAL

Um ponto levantado por Fernando José Maximiano, advogado especializado em Direito Imobiliário e integrante da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, é que a nova lei considera como a mesma modalidade os alugueis de imóveis residenciais e não residenciais. "São mundos distintos, com suas especificidades, com locador e locatários bem diferentes. Talvez uma evolução dessa lei seria uma legislação que tratasse cada tipo distintamente", afirma.

FIQUE POR DENTRO

>> Durante o período do contrato, o dono só pode pedir o imóvel para o locatário quando há uma infração contratual. Há três justificativas para o despejo: a falta de pagamento ou quando o imóvel for danificado pelo locatário ou, ainda, ter a finalidade diferente daquela contratada, ou seja, o imóvel é residencial e acaba sendo usado para fins comerciais.

>> Com a nova lei, o fiador não é mais necessário. A figura que antes era indispensável tornou-se opcional para diminuir a burocracia para alugar um imóvel. Agora, o locatário pode oferecer outras garantias ao proprietário, como seguro-fiança, caução e cessão de quotas de fundo de investimento.

>> Em caso de divórcio, o cônjuge que permanecer no imóvel fica responsável pelo aluguel.

>> O fiador pode se exonerar quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado, ou seja, ele fica responsável pela garantia do aluguel por apenas mais 120 dias.

>> Em caso de quebra de contrato, o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

>> Se o inquilino for despejado no caso do proprietário receber uma oferta maior, será indenizado por valor estipulado pela Justiça. Esse pagamento será feito pelo proprietário e pelo novo locador.

>> Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorre em no máximo 45 dias.

>> O locatário pode ser responsabilizado pelo pagamento de taxas como Imposto Predial Territorial e Urbano (IPTU) e de Bombeiro, desde que isto seja acordado previamente no contrato.

PRÓS
>> Proprietário ganhou agilidade na ação de despejo;
>> Não é mais necessária a figura do fiador, o locatário pode apresentar outras garantias

CONTRAS
>> A velocidade da lei não é atendida pelo Judiciário
>> Coloca alugueis residenciais e não residenciais na mesma categoria

	Adriano Vizoni/Folhapress
	Vista da cidade de São Paulo; Lei do Inquilinato completa três anos sem reduzir preço do aluguél de imóvel, uma de suas metas