Confira 20 questões sobre o uso do FGTS para a compra de imóveis

O governo anunciou na última segunda-feira (30) que vai elevar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar utilizando seu saldo do FGTS. A medida vale tanto para pagamentos à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

A medida inicialmente vai valer para alguns Estados, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e o Distrito Federal. Nos outros Estados, o valor máximo passará para R$ 650 mil.

Confira as respostas dos advogados Marcelo José Lomba Valença, do Aidar SBZ Advogados, e Michele Vessio Franzoso, do escritório Braga & Balaban Advogados, para as 20 dúvidas mais comuns sobre o uso do FGTS.

1. O que é o FGTS?
O FGTS é a sigla para Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Quando foi criado o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), em meados da década de 1960, o governo federal criou duas fontes de recursos para o crédito habitacional: a vinculação da captação de poupança pelos bancos comerciais à concessão de crédito habitacional e a poupança obrigatória consistente em 8% do salário devido ao empregado, valor esse a ser recolhido pelo empregador e depositado em conta vinculada ao empregado.

2. Em que situações é possível sacar o FGTS?
Inicialmente, o empregado somente podia dispor dor recursos depositados pelo empregador na sua conta vinculada ao FGTS, quando fosse demitido ou para pagar parte do preço de aquisição de sua casa própria. Depois, com o passar dos anos o governo liberou o saque, pelo empregado, para compra de ações de empresas estatais (Banco do Brasil, Petrobras e Vale do Rio Doce, quando ainda era pública).

3. Quando posso usar o FGTS na compra de um imóvel?
A pessoa física pode utilizar o FGTS quando: a) contar com no mínimo três anos de contribuição ao FGTS;
(b) não ter nenhum financiamento imobiliário ativo no âmbito do SFH, em qualquer parte do território nacional;
(c) não ser proprietário ou ter direito a qualquer imóvel residencial (sem contar a situação em que a pessoa física seja locatária), ainda que em fase de construção, na cidade ou região metropolitana onde resida; e
(d) para construção de imóvel, ainda que o lote tenha sido financiado.
O ponto (b) é polêmico, uma vez que o regulamento não menciona a situação em que a pessoa física tenha financiamento imobiliário ativo pelo Minha Casa, Minha Vida ou pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

4. Que imóvel posso comprar com o FGTS?
Imóvel residencial ou misto (para residência e atividades comerciais). A finalidade tem que prever a moradia do trabalhador, impossibilitando a compra de um flat como investimento, por exemplo.

5. Posso usar o FGTS para a compra de imóvel comercial?
No que se refere a imóvel comercial, desde que tal imóvel também seja utilizado para a moradia, sendo certo que do valor do FGTS a ser desembolsado será descontado proporcionalmente a parte do imóvel destinada ao comércio. No que se refere ao litoral ou ao campo, vale resposta a questão 2.

6. É possível usar o FGTS para a compra de imóvel no litoral ou no campo?
Um ponto a ser observado é que há restrição para desembolso do FGTS para as pessoas físicas comprarem imóveis em cidades limítrofes àquela em a pessoa física tenha um imóvel adquirido com recursos do FGTS. Assim sendo, se a pessoa física desembolsou o FGTS para comprar um imóvel na cidade de São Paulo, decorridos três anos, se aparecer uma oportunidade para compra de um imóvel em Itanhaém, por exemplo, a pessoa física não poderá utilizar o FGTS para comprar o imóvel na praia porque Itanhaém faz divisa com São Paulo.

7. Há custos ou cobranças de taxas no saque do FGTS?
Legalmente, não.

8. É possível usar o FGTS de mais de uma pessoa na compra de um imóvel?
É possível usar o FGTS de mais uma pessoa na compra de um imóvel desde que todas as pessoas que sacaram o FGTS constem na escritura e no registro como coproprietários do imóvel.

9. Se um casal quiser comprar um imóvel com o FGTS de ambos. O limite dobra para R$ 1,5 milhão?
Se um casal quiser comprar um imóvel com o FGTS de ambos o limite continua sendo R$ 750 mil. O limite é por imóvel e não por pessoa.

10. É possível sacar o FGTS para ajudar um familiar a comprar um imóvel?
Sim, é possível, desde que a pessoa que sacar o FGTS conste na escritura e no registro como coproprietário do imóvel.

11. É possível usar o FGTS para reformar um imóvel?
Sim, porém, é necessário contratar um construtor para apresentar um cronograma de obras, de forma que os recursos sejam liberados de acordo com o avanço das obras.

12. No caso de financiamento, posso usar o FGTS para abater a dívida?
É possível utilizar o FGTS tanto para abater o principal da dívida ou o valor das parcelas do financiamento. Tendo em vista que os financiamentos são de longo prazo, o efeito o FGTS no abatimento do principal da dívida é pouco significativo na redução do valor da prestação do financiamento. A utilização do FGTS para abatimento do valor da prestação do imóvel representa um alívio muito mais efetivo para o comprador.

13. No caso de financiamento, o FGTS vale para pagar a entrada do imóvel ou nas prestações?
É indiferente o uso do FGTS para pagar a entrada, abater o principal da dívida, ou abater o valor das prestações.

14. Quem tem dívida pode sacar o fundo?
O saque do FGTS é direcionado prioritariamente para fins habitacionais, sendo admitidas exceções casuais para compra de ações do Banco do Brasil, Petrobras, etc. Além disso o FGTS deve ser necessariamente desembolsado para o vendedor do imóvel, ao construtor do imóvel ou ao credor do financiamento imobiliário.

15. Posso usar somente parte do FGTS na compra de um imóvel?
É possível utilizar parte do FGTS para compra de imóvel e deixar um saldo remanescente na conta vinculada.

16. Como saber quando se tem de FGTS?
A Caixa Econômica Federal fornece essa informação a partir do CPF do empregado.

17. Se o imóvel comprado ultrapassar o limite para uso do FGTS, é possível sacar o fundo para amortizar a dívida depois?
Não é possível desembolsar recursos do FGTS para aquisição de imóvel acima do teto máximo de avaliação, ainda que a dívida da aquisição esteja no limite máximo. O saque do fundo é com base no imóvel e consequentemente do respectivo valor.

18. A herança de um imóvel interfere na possibilidade de uso do FGTS para a compra de uma outra residência?
Sim. Se a pessoa já tem uma casa ou apartamento, não importa como tenha obtido, não pode sacar o FGTS, salvo quando a herança ou doação vierem com uma cláusula de usufruto.

19. No caso de um divórcio, o imóvel fica registrado como um bem para o ex-cônjuge. É possível o comprador voltar a usar o FGTS para adquirir um novo apartamento?
Sim, desde que seja comprovada a titularidade do imóvel, através da escritura e matrícula.

20. Sempre vale a pena sacar o FGTS na compra de um imóvel?
Sempre e nunca são palavras que geram efeitos ao longo do tempo, que acabam por contextualizar uma situação presente. Atualmente, vale a pena utilizar o FGTS para a compra de um imóvel porque a remuneração do depósito é muito pequena se comparada aos juros do financiamento habitacional, ainda que seja Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: advogados Marcelo José Lomba Valença, do Aidar SBZ Advogados, e Michele Vessio Franzoso, do escritório Braga & Balaban Advogados.