Análise: Mudança não compensa efeito da alta de preços nos imóveis

No Brasil, os preços dos imóveis residenciais apresentam uma espiral crescente, cuja curva supera em muito a evolução da capacidade de compra do mercado.

Nos bairros paulistanos de maior atividade dos empreendedores, os preços de referência nos últimos quatro anos subiram 20,4% ao ano, em média. Enquanto isso, a renda variou, em média, 5,9% ao ano.

Esse descolamento entre preços e renda provoca um contínuo rearranjo na oferta. Para um mesmo bairro e qualidade equivalente, um produto de três quartos, que era típico há quatro anos, hoje é trocado por outro de dois para atingir o mesmo mercado.

A alta dos preços está vinculada a fatores estruturais na composição dos custos, como terrenos escassos, outorga cobrada pela prefeitura e baixa qualificação da mão de obra, que compromete a produtividade.

Não há como reequilibrar a renda do mercado com os preços dos produtos a não ser reduzindo a sua dimensão. Todavia, esse processo está à beira do esgotamento, comprovado pela intensa oferta de apartamentos de um dormitório em São Paulo.

Os produtos para um mesmo segmento de mercado, passados quatro anos, têm área privativa 55% menor.

Entretanto, há como compensar a perda relativa de renda com um ganho na capacidade de pagar. Essa condição é definida pela soma da poupança que a família pode dispor para a compra, próxima de 20% do preço de compra do imóvel, e o financiamento para aquisição.

A medida de autorizar financiamentos pelo SFH, bem como saques do FGTS, para imóveis de até R$ 750 mil nas cidades mais caras, auxilia na capacidade de pagar e dará liquidez aos estoques.

Há quatro anos, um apartamento de R$ 500 mil exigia uma poupança equivalente a seis meses de renda familiar do público-alvo. Por esse preço, era possível comprar um imóvel de 122 m² de área privativa (três dormitórios com certo conforto).

Hoje, este mesmo imóvel seria colocado para uma família de faixa de renda 20% menor e exigiria 32 meses de renda familiar de poupança.

Se houvesse liberdade completa de financiamento, mantida a proporção de 80% do preço, a transação demandaria renda 66% maior.

O aumento do limite não é capaz de compensar a alta de preços nesse ciclo, de modo que os produtos para um mesmo público continuarão a ser mais acanhados do que os do passado recente. Para manter o perfil original, seria necessário admitir que os bairros devam se elitizar, o que acaba por se verificar, mas em ciclos de décadas.

Comparando o imóvel de R$ 500 mil de quatro anos atrás com o de R$ 750 mil atual, neste mesmo bairro usado como exemplo, a área privativa cai de 122 m² para 88 m² e a renda exigida com limite de financiamento é 19% maior do que a atual ajustada.

Neste cenário, o financiamento exige dez rendas mensais de poupança contra as cinco exigidas antes --diferença que poderia ser compensada com saque adicional do FGTS.

João da Rocha Lima Jr. é professor de mercado imobiliário da USP e dono da consultoria de negócios Unitas