Mercado esfria, mas preços de imóveis novos continuam em alta

O mercado imobiliário paulistano vive uma situação inusitada.

A máxima de que comprar apartamento na planta é sempre o melhor negócio, por exemplo, perde-se num cenário de estoque elevado.

Para vender o que já está pronto ou em obras, algumas incorporadoras oferecem descontos ou condomínio grátis até a Copa de 2018.

	Davi Ribeiro/Folhapress
	A economista Ana Clara Monteiro senta em aparador de apartamento que comprou em SP

Ao mesmo tempo, os valores dos lançamentos não dão trégua ao bolso do comprador, que é forçado a pesquisar ainda mais. A alta de preços é de 15,4% neste ano (até maio) em relação aos valores médios de 2013, segundo levantamento da Geoimovel feito a pedido da Folha.

O metro quadrado dos lançamentos em São Paulo está em R$ 9.191, e a perspectiva é que cresçam mais nos próximos anos, em razão do novo Plano Diretor, em processo de aprovação na Câmara Municipal.

A economista Ana Clara Monteiro Rodrigues, 34, comprou três imóveis na planta em diferentes regiões da capital paulista para investir.

Pagou R$ 8.000 por metro quadrado há cerca de dois anos e meio em um deles, que está em obras na rua Augusta, na região central. Ela calcula que esteja valendo por volta de R$ 12 mil.

No entanto, com a forte concorrência de outros imóveis prontos e com um ritmo de vendas menor, ela diz que "vender por um preço alto não vai ser fácil".

"Imóveis [para investir] eu não compraria mais. O preço já subiu muito e acho que vai se manter ou apenas acompanhar a inflação", afirma Ana Clara.

Editoria de Arte/Folhapress

DESCONTOS

Seja para moradia, seja para investimento, os paulistanos estão indo menos às compras. E, para quem anda desanimado com os altos preços, a dica é pesquisar bem os apartamentos na planta e também os em obras.

Afinal, é possível achar um parecido e com localização semelhante a um lançamento, mas com entrega mais próxima, o que ajuda aqueles que querem mudar logo.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), diz que o preço de um imóvel, no lançamento, tende a ser o maior possível, desde que caiba no bolso do cliente.

O incorporador pode baixar o preço nesse caso se "erra a mão" ao cobrar muito caro ou às vezes quando o cliente dá uma entrada grande.

No caso dos imóveis em estoque, os descontos ocorrem porque, para a empresa, é muito caro deixar as unidades pulverizadas em muitos empreendimentos.

"Há o custo de condomínio, de manutenção e a depreciação [das unidades]. As empresas fazem uma conta e podem dar descontos. Às vezes o comprador faz um ótimo negócio", diz Bernardes.

Segundo Fátima Rodrigues, diretora geral de vendas e lançamentos da imobiliária Coelho da Fonseca, muitos clientes têm a expectativa de queda de preços. Como isso não ocorre, passam a pesquisar mais os produtos.

"No ano passado, o cliente tinha noção do preço do metro quadrado e ia mais decidido para a compra de um lançamento", diz ela. "Agora, está pesquisando os lançamentos e também os que estão em construção."

Bernardes pondera que não há uma regra para definir de antemão se é melhor comprar um apartamento na planta ou em estoque. Vários fatores, como localização, oferta de unidades no bairro e perfil do produto, têm de ser analisados antes da decisão.

PADRÃO ELEVADO

Os produtos de médio e alto padrão tomam a maior parte das prateleiras dos lançamentos neste ano.

Em abril, foram lançadas 164 unidades (de 133 m² e 168 m²) no Parque Global, na zona sul de São Paulo. O metro quadrado custa cerca de R$ 10.500. O projeto, parceria das incorporadoras Bueno Netto/Benx e Related, prevê torres residenciais, corporativas, hotel e um shopping.

A segunda fase do Habitarte, na Chácara Santo Antônio (zona sul), fica na mesma faixa de preço. O projeto da Yuny e Stan têm unidades de 83 m², 105 m² e 131 m².

O Grupo Esser apostou em unidades menores (41 m² e 64 m²) para o Attitude Home, na Barra Funda (zona oeste).

Na mesma região, há uma nova fase do Jardim das Perdizes, da Tecnica e PDG, com torres corporativas, escritórios, hotel e apartamentos, totalizando 1.070 unidades -276 residenciais, com preço médio a partir de R$ 9.890.

PLANO DIRETOR
Para especialistas do mercado imobiliário, os preços dos lançamentos devem reduzir o ritmo de crescimento no segundo semestre e acompanhar mais de perto a inflação dos custos da construção.

Preço médio do m² em São Paulo sobe e vai a R$ 9.191
Mercado esfria, mas preços de imóveis novos continuam em alta

O INCC-DI, que mede os custos do setor, acumula alta de 7,75% nos últimos 12 meses até maio. Os valores dos novos, até maio, avançaram 15,4% em São Paulo, ante a média de 2013.

O Plano Diretor, que pode ir à segunda votação nesta semana, é outro fator de pressão. Para o setor, os custos subirão se o texto for mantido.

A alta viria com a elevação dos valores de outorga onerosa -cobrados das empresas para construir acima do limite permitido- e da restrição de altura (a oito andares) para prédios nos miolos dos bairro. Para o Secovi-SP, só a alta no custo de outorga pode elevar o preço de 10% a 60% nos eixos de transporte.

Para Bernardes, se o texto permanecer o da primeira votação, os eventuais reajustes começarão a ser sentidos no segundo semestre de 2015.

Para João da Rocha Lima Jr., da USP, a alta nos custos poderá levar as empresas a redesenhar os produtos para diluir o impacto dos custos.

ANTES DA COMPRA
Prepare-se para negociar:

EM ESTOQUE
Empreendimentos com estoque elevado podem ter um preço mais em conta, mas cheque se a unidade que sobrou não tem algum problema, como uma vista ruim ou se está perto demais do estacionamento

NA PLANTA
Ao dar uma entrada grande, negocie descontos, já que a empresa pede menos dinheiro emprestado do banco e paga menos juros para erguer a obra

LOCALIZAÇÃO
Não esqueça que o imóvel não é o único fator a ser levado em conta. Conheça a rua e o bairro do empreendimento, veja se tem trânsito e converse com os vizinhos sobre os pontos positivos e negativos da região

PRÉDIOS VIZINHOS
Pesquise outros edifícios no bairro, novos e usados. No caso dos recém-entregues, veja se há pessoas vendendo o imóvel por um preço menor