Com mercado fraco, conheça as chances de fazer do imóvel um bom investimento
DANIEL VASQUES
DE SÃO PAULO
"Imóvel é o melhor investimento" e "o preço dos imóveis nunca cai" são frases muito repetidas e que, às vezes, são tomadas por verdade, não importa a situação.
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Mas a compra de um imóvel, como em qualquer decisão de investimento ou compra, precisa ser analisada com muita atenção. Em um cenário de desaceleração nos preços e queda nas vendas, como o atual, mais ainda.
Em 2010, com o mercado aquecido, os preços dos lançamentos cresceram, em média, 33,5%, segundo dados da Embraesp. Comprar na planta e revender quase sempre era bom negócio.
Hoje, porém, a valorização apenas acompanha a inflação oficial. Em 2014, o IPCA acumula alta de 4,61%, e os preços de lançamentos, 4,78%.
Um investimento imobiliário não deve ser feito só com a calculadora na mão, embora ela seja indispensável.
Considerados bens de patrimônio, os imóveis devem ser pensados a longo prazo. Antes de fechar a compra é preciso levar em conta, por exemplo, o estado do imóvel, a localização e o tempo gasto com reforma.
Zanone Fraissat/Folhapress | ||
José Henrique Martins Lopes, 43, analista de sistemas, comprou um imóvel na planta para revender |
Com a valorização rápida e alta dos imóveis (como há cerca de cinco anos), a chance de errar ao comprar uma unidade para investir era menor. Hoje, as oportunidades têm de ser garimpadas e o aluguel ganha a preferência de investimento, em vez da compra para revenda.
E, antes de fechar o negócio, é bom lembrar que, diferentemente do que se diz, nem sempre o apartamento na planta é mais barato.
Como o estoque de imóveis prontos das construtoras está elevado, muitas oferecem descontos, podendo reverter essa "lógica", lembra Bruno Vivanco, vice-presidente comercial da imobiliária Abyara Brasil Brokers.
Qualquer que seja o motivo do investimento, a compra de um imóvel exige uma intensa investigação do bairro. Porém, fazer isso e verificar se o imóvel cabe no orçamento não basta
É preciso estudar a demanda por determinado perfil de imóvel na região, comparar preços e analisar os custos com a documentação.
Um ponto essencial é calcular as despesas com documentação e a reforma do imóvel e considerar que há risco de ele ficar vago.
Se isso acontece, além de não receber os valores previstos com a locação, o proprietário arca com a taxa de condomínio, IPTU e a manutenção do imóvel. "É prejuízo", sentencia Valter Police, planejador financeiro pessoal.
DESCONTOS
Deve-se lembrar também de descontar o imposto de renda, que pode chegar a 27,5% dos rendimentos do aluguel –modalidade que é vista "como a previdência privada do brasileiro", segundo Alexandre Lafer, proprietário da incorporadora Vitacon.
Como os preços dos imóveis desaceleram, a compra é mais indicada se pensada no longo prazo ou quando há uma alternativa em mente.
Vitor Marques, presidente da incorporadora Marques, diz que muitos investidores deixam a porta aberta para usar ou dar o apartamento a alguém da família."Ele compra e aluga, mas se precisar vender, vende. Se for para deixar para o filho, ele deixa", exemplifica.
O analista de sistemas José Henrique Martins Lopes, 43, adquiriu um apartamento na planta na região central da capital paulista há dois anos. O objetivo era revendê-lo ou alugá-lo.
Mas a "concorrência" aumentou, com outros prédios que subiram no local, e ele já cogita ter o bem para uso próprio –a menos que consiga uma boa oferta para venda ou locação.
DÍVIDA CRESCE
No caso do professor Luiz Fernando Fernandes da Silva, 31, a compra foi para moradia, mas a possibilidade de investimento veio por acaso.
Como acontece com os apartamentos comprados na planta, o valor do imóvel foi corrigido durante a obra. Com o consequente aumento na dívida, ele vislumbra dificuldades para conseguir o financiamento bancário.
Se isso acontecer, terá como saída pedir o cancelamento do contrato com a incorporadora, perdendo parte do valor pago, retido pela empresa como parte de custos administrativos.
Por isso, ele tenta vender o imóvel, que se valorizou durante a obra, por cerca de R$ 100 mil (mais o valor a ser financiado). Como até o momento Silva desembolsou R$ 70 mil, terá um lucro de cerca de 40% se fechar negócio.
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