Investimento de US$ 500 mil em imóvel rende 'green card' nos EUA

Investir em projetos imobiliários em troca de uma situação legal de imigração se tornou um grande negócio em Nova York. Por meio de um programa federal de vistos conhecido como EB-5, estrangeiros, mais de 80% dos quais chineses, despejaram US$ 600 milhões em projetos imobiliários.

Sob o programa federal, um estrangeiro que invista US$ 500 mil –e, em alguns casos, US$ 1 milhão– em um projeto que crie pelo menos dez empregos pode obter residência legal nos Estados Unidos, em contraposição a vistos com duração máxima de alguns anos oferecidos por outras plataformas.

Embora o Programa EB-5 exista desde 1990, foi só na esteira da recessão, quando obter empréstimos de instituições financeiras tradicionais se tornou difícil, que as incorporadoras de imóveis começaram a empregá-lo a sério a fim de levantar capital para seus projetos. Qualquer empresa é elegível desde que contrate um mínimo de dez trabalhadores por investidor estrangeiro. Assim, por exemplo, uma cadeia de fast food poderia obter US$ 1 milhão de dois investidores caso contrate 20 empregados.

"Dois ou três anos atrás, o governo criou uma estrutura que facilitou muito o nosso trabalho", disse David Finkelstein, vice-presidente de operações ao American Immigration Group, que assessora incorporadores imobiliários quanto ao programa de vistos. "Agora podemos usar os custos de produção, e alguns custos correlatos, como o do trabalho arquitetônico, para determinar quantos empregos são criados, e portanto quanto dinheiro é possível levantar junto a investidores".

Nos últimos quatro anos, a popularidade do programa disparou. No ano fiscal de 2010, 1.885 vistos foram concedidos. Mas no ano fiscal de 2013 o número subiu em 354%, para 8.564, de acordo com dados do governo. No ano passado, a cota anual total de 10 mil vistos desse tipo já havia se esgotado em agosto –antes do final do ano fiscal, que acontece em outubro.

Este ano, a cota foi esgotada ainda mais cedo, em 1º de maio. Nos termos do programa, a família do investidor, incluindo dependentes com menos de 21 anos de idade, pode solicitar "green cards", e cada membro da família é computado como parte da cota. Como a maior parte dos investidores solicita vistos de casal ou para a família, a oferta se esgota rapidamente.

Para os investidores estrangeiros que tenham esse tipo de dinheiro, o programa pode ser um caminho fácil para obter residência legal nos Estados Unidos.

DOMÍNIO DO PROJETO

Em 2009, Yi Lin, 47, estava trabalhando como executivo de mídia em Xangai quando começou a pensar em solicitar um "green card" por meio do programa. Ele passou dois anos pesquisando projetos imobiliários antes de decidir investir US$ 500 mil em um projeto de uso misto em Miami.

"É preciso ter muita clareza sobre o processo e o projeto, e a maneira pela qual ele é financiado", disse Lin. "Infelizmente, muitos chineses compreendem claramente o processo de imigração mas não conhecem bem o projeto no qual estão investindo".

É importante que o façam, segundo ele, porque, se um projeto fracassar, os estrangeiros podem perder tanto o dinheiro investido quanto a oportunidade de garantir um "green card".

O projeto de Lin em Miami entrou em operação sem nenhum percalço, e seis meses atrás ele e a mulher, Molly Xi, receberam "green cards". Agora, vivem em apartamento de luxo em Chelsea e Li trabalha como consultor de mídia.

Para Gary Lai, o interesse do programa envolve seus filhos. Lai, que fabrica roupas femininas, não tem planos de deixar Taiwan, onde vive. Mas desejava obter "green cards" para seu filho, que está no terceiro ano da Universidade da Califórnia em Irvine, e sua filha adolescente, que estuda em um colégio interno na Califórnia.

"Minha mulher visita as crianças em intervalos de alguns meses, mas o 'green card' facilitará o processo", disse Lai. "Também ajudará meu filho a encontrar emprego quando ele se formar". Depois de estudar diversos projetos, Lai investiu US$ 500 mil no One Fulton Square, um empreendimento de uso misto em Flushing, Queens.

Para os incorporadores, encontrar investidores de classe média que possam provar que seus US$ 500 mil vêm de empreendimentos legítimos e que encontrem a aprovação das autoridades de imigração pode ser um processo complicado.

"A parte mais difícil foi demonstrar provas de como os fundos foram obtidos", disse Lai. Como industrial, ele recebe dinheiro de diferentes fontes e "provar que todo esse dinheiro era legítimo, e mostrar o tipo correto de documentação foi um desafio".

Os incorporadores também pegam a estrada em busca de financiamento para seus projetos, primordialmente na China. Suas apresentações podem ser eventos discretos ou espetaculares. "Uma delas começou com um número de dança e show de laser", disse Gary Rosenberg, sócio do escritório de advocacia Rosenberg & Estis, que representa a Durst Organization.

Investidores estrangeiros colocaram US$ 200 milhões em capital no Via, um edifício para locação que a Durst está construindo em na rua 57 Oeste, e US$ 80 milhões no projeto da Durst na Avenue of the Americas 855. O capital representa cerca de 25% do custo dos dois projetos. Rosenberg disse que as apresentações para os dois projetos incluíam mestres de cerimônias, jogos de perguntas e respostas e prêmios. "As primeiras cem pessoas que assinaram para investir US$ 500 mil ganharam iPads de brinde, naquele dia".

RETORNO MENOR

Os incorporadores estão ávidos por aproveitar o programa de vistos porque o capital que ele oferece é mais barato que o de muitas outras fontes de financiamento. Isso acontece em larga medida porque o foco dos participantes é obter "green cards", e por isso eles se dispõem a aceitar retornos menores sobre seus investimento, tipicamente recebendo menos de 1%.

"É um bom veículo de financiamento", disse Asaf Shuster, vice-presidente de desenvolvimento de negócios do Victor Group, que está levantando US$ 90 milhões junto a 180 investidores estrangeiros para um edifício residencial de 60 andares na Quinta Avenida 281. O orçamento total do projeto é de cerca de US$ 480 milhões, e, "a fim de construir um projeto dessas dimensões, é necessário muito capital e muito financiamento", disse Shuster.

Antes do advento do programa de vistos, a companhia teria obtido um empréstimo e pago juros da ordem de 12%, "mas o dinheiro do EB-5 pode sair por apenas 5%", ele disse. Os incorporadores pagam os serviços dos agentes de imigração, bem como os custos legais e outras despesas, disse Finkelstein, que está assessorando o Victor Group em seu projeto na Quinta Avenida.

FRAUDES

Mas embora o programa possa fazer sentido para os estrangeiros e para os incorporadores de imóveis, ocorreram diversos casos de fraude bem documentados, principalmente envolvendo incorporadores que se descreveram incorretamente junto a investidores e em seguida não conseguiram completar projetos. E enquanto um banco comercial tradicional fica atento ao cronograma de construção e desembolsa as verbas apenas à medida que o projeto avança, os investidores do EB-5 pagam à vista, de modo que um incorporador poderia gastar todo o dinheiro antes de concluir o projeto e ficar sem capital para finalizá-lo.

Até agora, a cidade de Nova York ainda não teve grandes problemas com o EB-5, mas isso pode ser só questão de tempo. "Normalmente demora cinco anos, e muitos desses projetos começaram em 2011, de modo que é cedo demais para saber quais deles fracassarão", disse Chang, da Sotheby's. "Mas aos meus olhos, há alguns sinais de alerta, alguns projetos que não estão na forma que deveriam".

Outra crítica ao programa é a falta de transparência e fiscalização. Mesmo os proponentes do programa estão apelando por melhora.

"Gostaríamos de ver cooperação mais intensa entre as agências do governo", disse Peter Joseph, diretor executivo da Invest in the USA. Por exemplo, a organização quer mais cooperação entre o Serviço de Imigração e Cidadania, a divisão do Departamento de Segurança Interna (DSI) que administra o programa, e outras comissões e departamentos do governo. A organização também quer que o serviço de imigração tenha autoridade reforçada para rejeitar investidores, e apoia mais visitas de fiscalização das autoridades regulatórias aos locais de obras.

"Criar um mercado transparente requer muito trabalho, e continuaremos a nos esforçar para melhorar esse aspecto", disse Joseph.

Parte do programa de vistos estará sujeita a renovação legislativa em setembro, e é provável que o Congresso trate de algumas dessas preocupações –uma das quais o limite rapidamente estourado de 10 mil vistos por ano. "Isso será resolvido, e eles reordenarão o número de vistos para ampliar o total disponível", disse Mona Shah, advogada de imigração cuja especialidade é o programa de vistos.

SONHO AMERICANO

Também existe uma boa chance de que o limiar de US$ 500 mil para investimento seja elevado, um esforço que conta com o apoio da Invest in the USA, e a prática de incluir áreas contíguas de recenseamento no cálculo de benefícios dos projetos deve ser cerceada. O fim desse tipo de manipulação poderia ter grandes ramificações em Nova York, já que não existem muitas áreas em Manhattan, por exemplo, com desemprego alto o bastante para se qualificarem ao programa.

Enquanto isso, "o mercado tem algo de oeste selvagem", diz a advogada e corretora imobiliária Min Chan, da City Connections. A corretora está solicitando licença para auxiliar incorporadores de imóveis com o programa de imigração, uma das primeiras empresas do setor a fazê-lo. "Há muita gente por aí que não sabe o que está fazendo. É tudo muito complicado, e há muitas formalidades a tratar".

"Mas também vale a pena, porque cria empregos e dá às pessoas acesso ao sonho americano", ela acrescentou.

Tradução de PAULO MIGLIACCI