Em caso de violência no prédio, locatário pode rescindir contrato sem pagar multa

A partir desta sexta-feira, responderemos as suas dúvidas sobre locação e compra de imóveis. Nesta semana, a pergunta é de Bruno Borela, morador da Santa Cecília (zona central de São Paulo).

"Moro há mais ou menos dez meses em um prédio de nove andares. Não há porteiro, nem câmeras internas ou externas. Os moradores possuem a chave do portão externo e da porta que dá acesso ao hall de entrada. Há duas semanas, o apartamento da minha vizinha foi invadido. Não havia sinais de arrombamento, e levaram apenas itens que podem ser carregados na mão.

A minha vizinha, vítima do roubo, já abandonou o apartamento. Por motivos de segurança, pretendo fazer o mesmo. Ao entrar em contato com a administradora do condomínio, fui informado que, mesmo sob essas condições, a rescisão do contrato acarreta na multa de três aluguéis. Gostaria de saber se é real a possibilidade (a meu ver, justa) de eu cancelar o contrato de locação sem arcar com a multa".

Resposta do advogado Jaques Bushatsky: Seria necessário verificar se a insegurança já era comum antes do início desta locação. Se as coisas já eram assim naquele local, o locatário não foi prejudicado, pois assumiu morar naquelas condições.

Se a situação local piorou, passa a ser relevante a circunstância de neste prédio não existir qualquer equipamento de segurança, segundo o relato.

Por um lado, essa instalação (esta análise é teórica e seria imprescindível conhecer mais dados da história) permitiria preservar o uso e manter a destinação do imóvel durante o período da locação e, somente assim, o locador atenderia suas obrigações legais (art. 22, da Lei 8245/91).

Por outro lado, esses equipamentos de segurança eletrônica são caros e podem ser incompatíveis em alguns prédios, seja por questões física ou econômica. Também são comuns casos em que a maioria dos condôminos não quer instalar esses equipamentos e não adianta um ou outro condômino o desejar. Logo, será difícil culpar o locador pela falta.

Seja como for, se o imóvel passou a ser alvo de bandidos e nada foi ou poderia ter sido providenciado, estará aberta, teoricamente, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato, sem culpa sua ou do locador. Ou seja, nenhum deles pagaria a multa. Insisto que outra solução dependeria de prova.

Outro aspecto relevante é a multa pela rescisão (se a culpa fosse do locatário) jamais seria integral (três aluguéis), mas sim, proporcional ao período do contrato que não foi cumprido.

Assim, se o contrato era de 30 meses e se foi cumprido por 10 meses, a multa máxima será de 2/3 ou seja, o equivalente a dois aluguéis.

Jaques Bushatsky é diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (sindicato de empresas imobiliárias).

Envie as suas dúvidas sobre compra e locação de imóveis para folhaimoveis@grupofolha.com.br.