Com sobreoferta, salas comerciais veem preço de aluguel cair em São Paulo

Quem comprou uma sala comercial nos últimos anos em São Paulo com a expectativa de ter um bom rendimento com o aluguel pode estar frustrado.

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A então escassez das salas deu lugar a uma sobreoferta, principalmente nas regiões da avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, da Chácara Santo Antônio (zona sul) e da Barra Funda (zona oeste).

O índice de espaços (de até 100 m²) vagos nesses locais está em 40% –ante 14% na cidade, segundo a empresa de pesquisas Buildings.

O cenário é resultado de uma demanda abaixo da estimada, em meio a uma economia enfraquecida.

A alternativa dos investidores –em geral, poupadores ou proprietários de uma ou poucas salas– passou a ser baixar os preços. Quando não há resultado, topam reduzir ainda mais em caso de negociação.

Uma investidora de um imóvel na Barra Funda conta que baixou o valor do aluguel à metade, mas ainda não houve nem sequer um interessado na sala –cujo prédio ficou pronto há um ano.

Crise de um lado, oportunidade de outro. Para profissionais liberais e pequenos empresários (alvos deste segmento), os novos prédios e a queda de preços representam a chance de estarem em ponto mais moderno.

	Luiz Carlos Murauskas/Folhapress
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O volume de prédios novos e quase vazios em regiões superofertadas da capital paulista não significa que o mercado de imóveis comerciais em São Paulo seja um caso perdido.

Até agosto, foi lançada uma média mensal de 233,5 unidades em conjuntos comerciais em São Paulo. Mantendo-se esse ritmo, o ano deve fechar com 2.799 unidades –menos da metade do que as 5.652 lançadas em 2013, segundo o Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).

Com isso, o excesso atual deve, se houver um crescimento vigoroso da economia nos próximos anos, aos poucos ser consumido, repetindo um ciclo de ajuste de demanda e oferta.

Essa possibilidade, porém, não é para o curto prazo –tampouco o investimento em imóveis atende quem busca rentabilidade rápida. Por isso, o jeito é reduzir o valor cobrado pelo aluguel se não há muitos interessados.

"Vale mais a pena locar barato que deixar vazio. Por isso a queda nos preços é maior no aluguel do que na venda", diz Bruno Vivanco, vice-presidente comercial da imobiliária Abyara Brasil Brokers.

Outro fator que é importante considerar, tanto pelo investidor que compra para alugar quanto pelo locatário, é que a situação de superoferta não pode ser generalizada.

Em uma cidade grande como São Paulo, o estoque e a vacância (percentual de espaços vagos) variam muito conforme a região.

PECULIARIDADES

No centro, o índice de salas comerciais vagas de até 100 m² é de apenas 5% e não há muitos prédios comerciais novos. Na ofertada Barra Funda, a menos de três quilômetros dali (dependendo do ponto), é de 40%.

O perfil do empreendimento também faz diferença em relação à demanda. E essa ressalva vale para o segmento de salas, voltados a profissionais liberais e pequenas empresas, e para o de escritórios corporativos.

A vacância (que mede o total de espaços vagos) em escritórios corporativos de alto padrão tipo AA (lajes com no mínimo 1.000 m² e idade de até 20 anos) está em torno de 45%, segundo relatório da Buildings referente ao terceiro trimestre deste ano.

Já o índice de escritórios vagos do tipo C, que formam a base mais simples dos escritórios, é de apenas 5%.

O investidor deve lembrar também que uma região com oferta elevada dificilmente receberá novos projetos. Segundo João Henrique, diretor de atendimento da Lopes, as incorporadoras estão muito mais cautelosas.