Do lançamento à entrega, valor de unidade pode exceder limite do FGTS

Mesmo com a elevação do teto do SFH, o consumidor que comprar um imóvel na planta hoje não terá garantia de que estará enquadrado nesse novo limite, com taxas menores, ou que poderá utilizar o seu FGTS quando for financiá-lo.

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Como o financiamento ocorre após o imóvel ficar pronto --em média, três anos após o lançamento--, a valorização do apartamento poderá fazer com ele fique com o preço acima do teto, já que a avaliação do banco na hora de financiar é que determinará o valor do imóvel.

Zé Carlos Barreta/Folhapress

Operários em obra de edifício no Tatuapé, na zona leste de SP

Na cidade de São Paulo, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), o preço médio do metro quadrado dos lançamentos fechou 2010 em R$ 5.130 e avançou para R$ 7.900 em agosto deste ano --crescimento de 54%.

Quem tivesse comprado um apartamento na planta por R$ 500 mil na ocasião e fosse financiá-lo neste mês, ficaria fora do SFH, se a valorização tivesse sido a mesma dos lançamentos residenciais na cidade.

Hoje o mesmo imóvel estaria custando R$ 770 mil.

"Essa é a pior pegadinha. O que vale é a avaliação do imóvel no momento do financiamento. Quem comprar um imóvel hoje tem de ficar muito atento a isso", diz o advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai.

Para os próximos anos, o mercado prevê alta anual de preços dos imóveis residenciais de cerca de 10%, pouco acima do crescimento previsto dos custos de construção civil.

VALORIZAÇÃO

Tapai diz que, mesmo no caso de um imóvel usado, em que as duas partes fixam, por exemplo, um valor de R$ 700 mil que permitiria o uso do FGTS na negociação, o banco poderá avaliar acima desse preço e assim não enquadrar o imóvel no SFH.

"Se a pessoa comprar um apartamento em R$ 750 mil no limite, é um grande risco que ela vai correr", diz João Henrique, diretor de atendimento da imobiliária Lopes.

Para ele, em regra, o cliente pode buscar um valor inferior aos R$ 750 mil, mas não é possível estabelecer um nível "seguro", já que a valorização depende da localização, do padrão do imóvel e do nível de estoque no local.

Outro fator que exige atenção é que a valorização de um imóvel na planta, conforme a obra é erguida, tende a elevar ainda mais o valor da avaliação do banco ao financiá-lo após ele ficar pronto.

Para Antônio Guedes, vice-presidente de incorporação da PDG, o novo teto é uma oportunidade de alavancagem das vendas.

"Vai melhorar um pouco a velocidade de vendas de imóveis R$ 500 mil e R$ 750 mil, porque atende quem estava comprando um imóvel sem usar o FGTS e pagando taxas de juros mais altas no SFI [Sistema de Financiamento Imobiliário]", completa Octávio Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança).