Condomínio

Regras gerais

São determinadas pela convenção do condomínio e por seu regimento interno.

A convenção trata de assuntos que envolvem a lei e correspondem àquilo que definem o Código Civil e a Lei de Condomínio

Já o regimento interno não envolve terceiros nem leis. É ele que estabelece as normas de conduta e de vida em comum no condomínio, como regras para uso de salão de festas, playground e elevadores, entre outros.

É no regimento que se estipulam multas por descumprimento das regras. Elas não podem exceder a quantia de cinco vezes o valor do condomínio (mensal).

Para alterar a convenção é preciso ter aprovação de 2/3 das unidades (só pode votar um morador por apartamento). Mudanças no regimento pedem quórum definido na convenção a ideia é que ele seja menor do que o exigido para alterar a convenção.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Assembleia

Reunião em que são tomadas as decisões do condomínio e que é convocada sempre que for necessário discutir algum assunto.

O síndico deve convocar assembleia ao menos uma vez por ano, para aprovar a prestação de contas, o orçamento para o período seguinte, a contribuição dos condôminos e eleger o síndico.

Ele também chama condôminos para assembleia quando for preciso aprovar reformas não necessárias, alterações no regimento ou na convenção do prédio.

O que é assembleia ordinária?

É a prevista na convenção do condomínio _como se reunir uma vez por mês para prestar contas.

O que é assembleia extraordinária?

É a convocada para resolver problemas não previstos ou decidir sobre temas para os quais a convenção estipule necessidade de assembleia extraordinária.

Quem marca a assembleia?

A convocação deve ser feita pelo síndico, que especifica quais serão os assuntos discutidos.

Se ele não chamar uma reunião para discutir assunto importante como a presença de animais em áreas comuns, os condôminos poderão convocá-la por meio de um documento assinado por, no mínimo, um quarto dos moradores.

Quais são as regras para votação?

Na reunião são feitas duas chamadas no início e após 30 minutos. Depois da segunda chamada, a assembleia delibera com o voto da maioria dos presentes.

Podem votar por mim?

Quem não for à reunião pode votar por meio de uma procuração feita especificamente para a assembleia, indicando sua data. Esse documento pode ser deixado com qualquer morador e permite que ele vote em nome do ausente.

A convenção do condomínio deve prever o número de procurações que cada morador presente na assembleia pode levar, para que uma só pessoa não concentre o voto de muitos.

Para ser reconhecida como documento, a procuração deve ter firma reconhecida em cartório. Veja um exemplo de procuração.

Quantas pessoas são necessárias para aprovar temas na reunião?

Cada convenção estipula o quórum exigido. Apenas um morador pode votar por apartamento. Se a convenção não dispõe sobre algum tema, os quóruns exigidos são estes:

• Constituição de convenção: 2/3 dos apartamentos;
• Multa a condômino por faltas reiteradas: ¾ dos apartamentos;
• Obras para melhorias não necessárias ou urgentes: 2/3 dos apartamentos;
• Obras necessárias: maioria dos presentes na reunião;
• Obras de aumento de utilização (como novo equipamento de lazer): 2/3 dos apartamentos;
• Aprovação de orçamento: maioria dos presentes;
• Destituição de síndico: maioria dos apartamentos;
• Convocação de assembleia para prestar contas: ¼ dos apartamentos;
• Alterar a convenção: 2/3 dos apartamentos;
• Mudança da destinação do edifício ou da unidade: unanimidade;
• Convocação de assembleia extraordinária: ¼ dos apartamentos;
• Deliberação sobre reconstrução ou venda da edificação em caso de ruína: metade mais um dos apartamentos.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Deveres do síndico

O síndico é representante dos condôminos, e sua função é representá-los judicial e administrativamente.

É escolhido em eleição realizada, no máximo, a cada dois anos e pode ser reeleito. Para concorrer, não precisa ser morador do prédio: pode ser síndico profissional e ser remunerado pelo trabalho.

Para administrar bem um condomínio, o síndico deve seguir o calendário de manutenção periódica e manter o prédio em dia com suas obrigações. Afinal, é ele que responde por danos que forem causados por negligência em sua gestão.

Quais são as obrigações do síndico?

Segundo a legislação, são as seguintes:

• Convocar assembleia ao menos uma vez por ano para aprovar a prestação de contas, o orçamento para o período seguinte, a contribuição dos condôminos e eleger o síndico;
• Tornar público em assembleia se há processo judicial ou administrativo no condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Gerenciar a conservação das áreas comuns;
• Fazer orçamento da receita e da despesa anual;
• Cobrar de condôminos contribuições e multas;
• Prestar contas à assembleia;
• Realizar o seguro da edificação

O síndico que não cumprir seus deveres poderá ser destituído por voto da maioria absoluta (mais de 50% dos presentes) em assembleia convocada pelos condôminos com essa finalidade.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Deveres do morador

Os condôminos devem cumprir integralmente a convenção e o regimento do condomínio, além do Código Civil.

Se não pagar em dia as cobranças condominiais mensais, o atraso será punido com multa e incidência de juros. No caso de inadimplência, a multa pode chegar a 2% do valor do condomínio, como previsto no Código Civil.

O morador não pode alterar a fachada do edifício ou as áreas comuns. Fechar a varanda pode ser proibido pelo condomínio. Quem vai realizar qualquer obra no apartamento deve avisar o síndico.

Também é proibido mudar a destinação especificada para o condomínio. O morador não pode montar escritório em apartamento de prédio residencial.

Quem desobedecer a obrigações estipuladas no regimento interno poderá ser punido com multa de até cinco vezes o valor do condomínio mensal, segundo o Código Civil.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Administradora

A administradora de condomínios é uma empresa que assessora o síndico e se encarrega de questões financeiras, trabalhistas e burocráticas. O síndico, no entanto, continua a responder legalmente pelo condomínio.

Suas tarefas devem estar claramente especificadas no contrato, e a empresa deve estar em contato frequente com o síndico.

Quais são os deveres da administradora?

• Emitir convocações de assembleias;
• Participar da assembleia e assessorar na elaboração de atas e de previsões orçamentárias;
• Emitir cotas de condomínio e rateios extraordinários;
• Elaborar pasta de prestação de contas todo mês, mostrando apartamentos em débito com o condomínio;
• Pagar despesas do prédio;
• Auxiliar na coleta de orçamentos e na aquisição de produtos e serviços;
• Ajudar em recrutamento e seleção de pessoal;
• Elaborar a folha de pagamento

Como checar a idoneidade da administradora?

Antes de contratar seus serviços, peça certidões públicas que demonstrem a situação da empresa perante a Receita Federal, entre em contato com outros clientes para checar a qualidade dos serviços e confira se há reclamações em órgãos de defesa do consumidor.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Caixa

O que é fundo de reserva?

Além do dinheiro previsto para pagar as despesas cotidianas como salários de funcionários, seguro, contas de água e de energia elétrica, o condomínio deve constituir também um fundo de reserva para despesas emergenciais.

Para esse fundo de reserva destinam-se de 5% a 10% do valor do condomínio mensal, até que ele atinja quantia correspondente a duas vezes a arrecadação total do condomínio em um mês.

O fundo de reserva não pode ser usado para benfeitorias. Reformas que valorizam o condomínio são consideradas extraordinárias e devem ser rateadas e pagas somente pelos condôminos que são proprietários do apartamento.

Custos com processos judiciais e indenizações também são despesas extraordinárias.

O que é fundo de obras?

Quando o condomínio precisa fazer uma obra que não é emergencial construir uma guarita, por exemplo, cria-se em assembleia um fundo destinado especificamente para isso.

O valor acrescido ao do condomínio para constituir esse fundo e a duração dessa contribuição são determinados pela assembleia. Esse acréscimo deve ser pago pelos proprietários das unidades.

Fontes: Advogada Evelyn Gasparetto, administradora Cristina Guidon, administradoras Itambé e Lello Condomínios e Constituição brasileira.

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Calendário de obrigações

Quais são as obrigações de condomínios residenciais?

A cada 6 meses.

• Limpeza de caixa d’água e análise da água.

Todo ano

• Atestados de gás, pressurização, funcionamento dos sistemas de incêndio e de gerador;
• Eleição e treinamento da brigada de incêndio;
• Curso de atualização do responsável pela Cipa (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes);
• Laudos de inspeções técnica e elétrica;
• Inspeção da porta corta-fogo;
• Revisão do PPRA (Programa de Prevenção e Riscos Ambientais);
• Recarga de extintores;
• Revalidação do atestado de pára-raio.

A cada 3 anos

• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

Quais são as obrigações de condomínios comerciais?

Providenciar periodicamente os seguintes itens:

A cada 6 meses

Limpeza de caixa d’água e análise da água

Todo ano

• Atestados de gás, pressurização, funcionamento dos sistemas de incêndio e de gerador;
• Eleição e treinamento da brigada de incêndio;
• Curso de atualização do responsável pela Cipa (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes);
• Laudos de inspeções técnica e elétrica;
• Inspeção da porta corta-fogo;
• Revisão do PPRA (Programa de Prevenção e Riscos Ambientais);
• Recarga de extintores;
• Revalidação do atestado de pára-raio.

A cada 2 anos

• Atualização do Ficam (Cadastro de manutenção do sistema de segurança).

A cada 3 anos

• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

A cada 5 anos

• Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança contra Incêndios

Fonte: administradora Itambé.