Locação

Vistoria

Antes de assinar o contrato de locação, é necessário fazer uma vistoria no imóvel e criar um documento sobre o estado em que ele se encontra. Esse documento será usado quando o inquilino entregar as chaves e servirá de base para avaliar reparos a serem feitos se o imóvel tiver sido danificado.

O que a vistoria deve descrever?

No documento devem ser descritas detalhadamente as condições do imóvel (paredes, portas, revestimentos, metais e louças do banheiro e da cozinha) e de todos os itens instalados (como gabinete de cozinha, lustres e boxe de banheiro).

A qualificação do estado como bom ou regular é subjetiva; para evitar discussões ao final do contrato, anexe fotos à vistoria. O laudo resultante dela deve ser assinado por locador e inquilino.

Quem faz a vistoria?

Geralmente o corretor de imóveis, acompanhado do proprietário e do candidato a inquilino.

O Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) indica a contratação de um perito profissional para assegurar a vistoria e os direitos legais do locatário e do locador. Confira aqui os custos de contratação de um perito.

O que devo fazer se notar problemas após me mudar?

Quem detectar problemas _como rachaduras, manchas, vazamentos ou problemas elétricos_ poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir a assinatura do locador. Se o locador se negar a assinar o documento, ele deverá ser registrado em cartório para ser futuramente usado como prova das condições originais do bem.

Fontes: Ibape e Lello Imóveis.

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Contrato

É o documento que reúne todos os detalhes da negociação, especificando não apenas o pagamento mensal mas também como locador e locatário devem se comportar em relação a questões ordinárias do imóvel, como reformas e exigências para a devolução do bem ao locador: possíveis consertos e pintura, por exemplo.

Deve ser assinado pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas e ser registrado em cartório. A vistoria do imóvel deve ser anexada a ele.

O que precisa ter no contrato?

• Especificações do imóvel e sua localização;
• Dados do locador e do locatário, como RG e CPF;
• Prazo da locação;
• Valor do aluguel;
• Especificação da garantia usada;
• Data e forma de pagamento;
• Multa em caso de atraso no pagamento;
• Índice de correção anual do valor do aluguel.

Como o aluguel é corrigido?

Uma vez por ano, segundo índice estipulado no contrato. Os mais comuns são IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços de Consumo) e IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). É proibido por lei usar moeda estrangeira e salário mínimo como indexadores.

Quanto tempo dura a locação?

Contratos residenciais costumam ter duração de 30 meses, com previsão de multa em caso de quebra de contrato por qualquer uma das partes. É comum inserir cláusula que permite quebra de contrato sem multa após o 13º mês, desde que a outra parte seja avisada com 30 dias de antecedência.

Ao término do contrato, se o locador não pedir o imóvel em 30 dias, ele será prorrogado por tempo indeterminado, e o proprietário poderá pedir o imóvel de volta a qualquer momento, sem necessidade de justificar o motivo.

Posso alterar dados do contrato depois de assiná-lo?

Sim. Nesse caso,será necessário fazer um adendo com assinatura de todos os participantes e registrado em cartório.

Fontes: Advogados Emanuela Leme e Daphnis Citti Lauro, administradora Itambé e Lopes Imóveis.

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Garantias

Para proteger o proprietário em caso de inadimplência do inquilino, a legislação prevê que o contrato especifique qual será a garantia locatícia. As mais comuns são fiador, seguro-fiança e caução, mas títulos de capitalização também podem ser usados como garantia.

Dá para fazer contrato sem garantia?

Sim. A nova Lei do Inquilinato prevê essa situação. Nesse caso, o locador pode exigir pagamento prévio do aluguel e, em caso de inadimplência, a Justiça deve emitir ação de despejo em 15 dias após o primeiro atraso.

O que é fiador?

Proprietário de outro imóvel, que será usado como garantia: se o inquilino atrasar ou não pagar o aluguel, o fiador será acionado e terá de pagar a dívida.

O locador poderá exigir que o fiador tenha mais do que um imóvel se o valor do bem for menor do que a soma dos aluguéis durante o período de locação se o contrato for de 30 meses com um aluguel mensal de R$ 2.000, o bem deverá valer ao menos R$ 60 mil.

O contrato deverá ser assinado pelo fiador e por seu cônjuge, caso o casamento seja em regime de partilha de bens. Caso o fiador se separe, o contrato deve ser atualizado por um adendo.

O fiador pode desistir da função?

Sim. A nova Lei do Inquilinato permite que ele desista da atribuição antes do fim do contrato em caso de separação do casal de inquilinos ou de morte do locatário. Nesse caso, o inquilino tem 120 dias para apresentar novo fiador. Durante esse período, a garantia continua sendo o ex-fiador. Na renovação do contrato, o fiador não é automaticamente mantido.

O que é seguro-fiança?

Seguro pago pelo inquilino, que transfere a uma seguradora (à vista ou a prazo) valor correspondente a até 1,5 aluguel por um contrato de garantia válido por um ano.

A seguradora garante que, se o inquilino parar de pagar, ela seguirá pagando os aluguéis até o fim do processo judicial para sua retirada.

O que é depósito caução?

É o depósito adiantado de valor equivalente a três meses de aluguel, que servirá para pagar aluguéis atrasados até a saída do inquilino. Se não houver dívidas, o valor é devolvido ao final do contrato. A lei define que o depósito seja feito em uma conta rentábil (como a poupança), para que haja correção do valor depositado.

Fontes: Advogados Emanuela Leme, administradora Itambé,Daphnis Citti Lauro e Lopes Imóveis.

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Divisão de gastos

O que o inquilino deve pagar, além do aluguel?

A legislação determina que o inquilino arque com gastos ordinários: taxa de condomínio valor gasto com salários de funcionários, limpeza e manutenção da área comum, consumo de água, de gás e de energia elétrica.

Para saber a que se refere o valor do boleto de condomínio, o inquilino pode pedir ao síndico a discriminação da taxa mensal.

O que o proprietário deve pagar?

O proprietário é quem paga os gastos extraordinários: reformas com alteração estrutural do imóvel, obras necessárias (como conserto de telhado), instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, despesas de decoração das áreas comuns ou constituição do fundo de reserva do condomínio.

O dono do imóvel também cobre gastos com taxas de administração da imobiliária, custos para cadastrar locatário e fiador, taxas municipais e seguro obrigatório contra incêndio (em apartamentos), exceto se o contrato disser expressamente que esses são deveres do inquilino.

Quem paga o IPTU?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) normalmente é pago pelo proprietário, mas poderá ser de responsabilidade do inquilino se o contrato assim estipular.

Inquilino pode reformar o imóvel?

Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador. A aprovação é necessária para fazer reformas como trocar revestimentos e janelas, criar ou derrubar paredes.

Para fazer reparos necessários como refazer um quadro de força com problemas ou arrumar um vazamento, o locatário não precisa de autorização e deve receber o dinheiro gasto de volta. A obra deve ser feita, de preferência, após acordo com o locador, que pode pedir três orçamentos.

Em caso de uma reforma útil, mas não necessária como pintura de parede ou reforma de janela, o locatário pode negociar a obra com o locador e conseguir o abatimento, no aluguel, do valor gasto ou de parte dele.

Se a alteração não for necessária nem útil, feita apenas por escolha do locatário, o locador tem direito a pedir que se restabeleça o estado original do imóvel.

Quais são as obrigações do proprietário?

• Entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso;
• Fornecer recibo discriminando valores pagos pelo locatário e datas de pagamento. Se o locador não der recibo, o inquilino deve fazer o depósito em conta e guardar os comprovantes de depósito;
• Declarar os rendimentos do aluguel à Receita Federal e pagar o Carnê-Leão sobre os valores recebidos; é importante conversar com o inquilino para que as declarações estejam em acordo.

Quais são as obrigações do inquilino?

• Cumprir a convenção do condomínio e os regulamentos internos do prédio;
• Entregar o imóvel ao fim do contrato nas mesmas condições em que o recebeu, fazendo reparos necessários;
• Comunicar qualquer alteração no imóvel e consertar danos causados por mau uso;
• Permitir a vistoria do imóvel em qualquer momento do contrato, desde que o dia e horário sejam combinados previamente;
• O inquilino não é obrigado a declarar à Receita o valor gasto com o pagamento de aluguel, mas pode fazê-lo.

Fontes: Advogados Emanuela Leme, administradora Itambé,Daphnis Citti Lauro e Lopes Imóveis.

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Rescisão e despejo

O proprietário pode pedir o imóvel de volta?

Só em dois casos: se precisar do imóvel para uso próprio, de seu companheiro, de seus pais ou filhos se nenhum deles tiver imóvel residencial próprio ou se o poder público pedir o bem para demolição ou obra aprovada.

Nos dois casos, o locador deverá provar a situação para que a quebra de contrato não implique em multa.

Após 30 meses de locação, se não for registrado novo contrato, o proprietário poderá pedir o imóvel a qualquer momento sem justificativa (“denúncia vazia”), e o inquilino terá 30 dias para deixar o imóvel.

Se o proprietário pedir o imóvel para venda após os 30 meses, o inquilino terá preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve deixá-lo a par do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou por outro meio cuja entrega possa ser certificada, como carta registrada.

O inquilino terá, então, 30 dias para manifestar seu interesse. Se não puder cobrir a oferta, deverá desocupar o imóvel em 30 dias.

O inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa?

Só se o proprietário não cumprir alguma parte do acordo se o imóvel tiver algum problema que o torne inabitável, por exemplo ou ao fim do contrato de trabalho do inquilino que justificava a locação, se ele deixar a empresa pela qual trabalhava naquela cidade ou for enviado para outra.

Para provar essa situação, o inquilino deve levar uma carta da empresa em papel timbrado justificando a mudança de endereço ou a quebra do contrato de trabalho.

Como é feito o despejo?

A nova Lei do Inquilinato facilita o despejo. No dia seguinte ao atraso do pagamento, o proprietário pode entrar com ação de despejo, que deve ser expedida em 15 dias.

Quando o inquilino recebe a notificação do despejo, tem 15 dias para quitar a dívida, pagando juros e multa. Ele poderá permanecer no imóvel, mas, se sofrer mais do que uma ação de despejo em 24 meses, terá de deixá-lo em 15 dias e quitar o débito.

Ao receber o pagamento, o proprietário tem dez dias para reclamar caso haja problemas como não ter recebido o valor adicional por multa e juros.

Fontes: Advogados, Itambé e Lopes.